Myyntihinta pöyristyttävän matala, alennus 31%?

Konsernijaosto on päättänyt 1.2.2022 asettaa myyntiin Oulun kaupungin omistamat SOTE-palveluiden kiinteistöt. 6.6.2022

http://asiakirjat.ouka.fi/ktwebbin/dbisa.dll/ktwebscr/pk_asil_tweb.htm?+bid=30033

kaupunginhallitus pitämässään kokouksessa on hyväksynyt konsernijohtajan päätösesityksen myydä kiinteistöt Erikoissijoitusyhtiö eQ Yhteiskuntakiinteistöt-yhtiölle. Kauppahinta 165,5 miljoonaa euroa. Kaupassa siirtyvät seuraavat kiinteistöt

1. Kontinkankaan hyvinvointikeskus, Kajaanintie 46 A

2. Kaupunginsairaala, Kiviharjuntie 5

3. Pysäköintitalo kaupunginsairaala, Kiviharjuntie 5 D

4. Tuiran hyvinvointikeskus, Kangastie 16

5. Tuiran hyvinvointikeskus, Kangastie 12

6. Tuiran hyvinvointikeskus pysäköintitalo, Kangastie 14

7. Intiön hoivakoti, Upseerinkatu 2

8. Kiimingin hyvinvointikeskus, Terveystie 1

Kiinteistöjen pinta-ala vastaa annettujen tietojen mukaan noin 20% kaupungin kiinteistöistä. Osoitteista voi päätellä kiinteistöjen sekä tonttien olevan kaupungin keskeisimpien asiointialueiden varrella. Oulun kaupungin kiiinteistö massan nyky arvo 1,2 miljardia.

https://www.ouka.fi/documents/52058/1408043/Omistajapoliittiset+linjaukset.pdf/d0cc92a8-9ba9-4326-99a0-021497b99dc1

Joten ilmoitettu 20 % osuus tästä rakennusomaisuudesta on arvoltaan noin 240 miljoonaa euroa. Ostohinnalla 165,5 miljoonaa euroa, alennus prosentiksi tulee 31 %. Lisäksi kaupassa siirtyvät tontit kaupungin keskeisimmiltä paikoilta. Miten tällainen on kuntalain mukaan tai liiketaloudellisesti perusteltavissa Oulun konsernijohdon sekä kaupungin hallituksen puolelta?

SOTE-kiinteistöjen Vuokrasopimus antaa eQ Yhteiskuntakiinteistöt-yhtiölle sopimuksen mukaisesti täysin vapaat kädet hinnan nostoihin ylläpitovuokran osalta!

SOTE-kiinteistöjen kauppasopimuksen mukaisesti Oulun kaupunki jää vuokralle kiinteistöihin sopimuksen mukaisilla ehdoilla. Vuokra jakautuu pääomavuokraan sekä ylläpitovuokraan. Sopimuksen mukaisesti pääomavuokra sidottu täysimääräisesti elinkustannusindeksiin. Elinkustannus-indeksiä tarkistetaan sopimuksen mukaisesti. Mahdollista indeksin alenemista ei huomioida eikä pääomavuokraa siten tarkisteta alaspäin myöskään tilanteessa, jossa tarkistusindeksi on aiemmassa indeksitarkistuksessa sovellettua indeksilukemaa matalampi. Eli kustannukset eivät voi missään tapauksessa laskea. Erikoinen lisäys.

Ylläpitovuokra puolestaan koostuu korjauksista jne juoksevista kuluista, jotka määräytyvät vuokraajan budjetoinnin perusteella. Sopimuksessa teksti kuuluu ’ Ylläpitovuokra saattaa poiketa edellä mainitusta arviosta merkittävästi, eikä Vuokralaisella ole oikeutta vuokranalennukseen tai mihinkään muuhun korvaukseen tämän johdosta.’ Eli tiedetään jo, että rajuja nousuja tiedossa ja vuokralainen tulevaisuudessa joutuu kuittaamaan ilman mukinoita kyseiset kulut ilman kulukattoa. On annettu avoin shekki HA-alueen ulkopuoliselle palvelun tarjoajalle vuoden vaihteesta 2022/23 alkaen!

Vuokrasopimuksen johdosta verotulot Oulun ja Hyvinvointi alueen osalta romahtavat!

SOTE-kiinteistöt myydään kaupungin hallituksen päätöksellä Erikoissijoitusyhtiö eQ Yhteiskuntakiinteistöt-yhtiölle 165,5miljoonalla eurolla. Yhtiö on kiinteistö rahasto, joka kuuluu konsernin emoyhtiöön pörssiyhtiö EQ oyj:n. EQ oyj:n 4 suurimman omistajan kotipaikat sijoittuvat Luxemburgiin (Fennogens Investments S.A., Chilla Capital S.A.) sekä Helsinkiin (Anchor Oy Ab, Teamet Oy). Yhteisövero sekä muut Oulun/Pohjois-POhjanmaan hyvinvointialueen saamat kunnalliset verotuotot romahtavat kaupan vuoksi. Vuokraus- sekä ylläpito-liiketoimintaan liittyvät tuotot ulkoistetaan Oulusta sekä Pohjois-Pohjanmaalta joko pääsääntöisesti Helsinkiin tai Luxemburgiin. Lisäksi vuokrasopimuksen ylläpitovuokraan liittyvä palvelutuotanto tullaan todennäköisesti tuottamaan valtakunnallisilla tai ylikansallisilla yrityksillä, jolloin myös kuntaverotuotot supistuvat.

Tulevaisuuden näkymät myytyjen SOTE-kiinteistöjen vuokrakulujen osalta: korotukset vähintään 15%.

Vai koemmeko Carunan asiakkaiden kohtalon kulutason noustessa useita kymmeniä prosentteja?

Vuokrakulut nykyisen sopimuksen mukaisesti yhteensä vuodessa 10,39 miljoonaa euroa (sis alv 24%). Pääoma vuokra sidottu elinkustannus-indeksiin. Ylläpitovuokran osalta vuokrasopimuksessa on jo pedattu sanamuoto ’merkittävästä’ vuokran korotuksesta. Merkittävä tarkoittaa asunnonvuokraus-liiketoiminnassa 15% hinnan nousua.

Perustellusti budjettiin nojaten korotus voi olla tuota suurempiakin; ketjuttamalla palveluntarjoajaa saadaan hinta kyllä nousemaan korkealle. Eli verotustaso ei alueellamme ainakaan tämän perusteella tule koskaan laskemaan. Vuokran korotukset tulevat olemaan vuositasolla miljoona-luokkaa.

Kulujen nousuhan käytännössä tarkoittaa, joko

1. Kiinteistöjen käytön/korjausten/ylläpidon vähentämistä hintojen nousun verran tai

2. Verojen nostoa kuluja vastaaviksi tai

3. Työntekijöiden vähentämistä vuokrakuluja vastaavalla summalla

Esimerkiksi ylimääräinen miljoonan euron vuokra-kulu vuodessa tarkoittaa 20 sairaanhoitajan vajausta hoitohenkilökunnassa. Tai, jos koko yhteisöverotuotto jäisi Suomeen, voitaisiin veroja korottamatta palkata sairaanhoitajia lisää.

Ja se perussuomalainen vaihtoehto sitten olisi?

No tietenkin paikallinen palvelutuotanto sinivalkoisin voimin. Aletaan kunnioittamaan sinivalkoista pääomaa, työtä sekä osaamista. Eikä anneta taas peruspalveluiden strategista valttikorttia ulkomaalaisiin käsiin, isolla hinta-alennuksella.